עורך הדין מייעץ: סיום תועלת ניצול תמידית, כלומר זכיינות גדולה

חתימתו של הנשיא על פי ההמרה של זכות הניצול התמידי של קרקעות שנבנו לצורכי דיור לזכות בעלות על קרקעות אישרה את הנאמר במשך שנים. החל מ -1 בינואר 2019 הפכו סוף סוף בעלי הדירות בגושי דירות ובתים צמודי קרקע שנבנו על אדמות שהועברו לשימוש תמידי לבעליהם. מהי תועלת נצחית וכיצד השתנה מצבם של התושבים עם בוא השנה החדשה?

מהי תועלת נצחית?

ניצול תמידי הוא אחד משלושת סוגי זכויות הקניין, מלבד בעלות וזכויות קניין מוגבלות (ניצול, הקלה, משכון, זכות בעלות שיתופית על המקום ומשכנתא). מהותה מורכבת במתן נדל"ן בבעלות אוצר המדינה או יחידות ממשל מקומיות לשימוש אדם טבעי או משפטי לתקופה של 99 שנים. רק במקרים מיוחדים המוצדקים על ידי מטרה כלכלית, ניתן להכניס את הקרקע למימוש תמידי לתקופה קצרה יותר (אך לא פחות מ- 40 שנה).

ניצול תמידי הוא מתווך בין זכויות קניין לזכויות קניין מוגבלות. היא עוברת בתורשה, והמשתמש המתמיד יכול גם למכור אותה, לחייב אותה ולהיפטר ממנה בדרך אחרת. עם זאת, זה נוגע לאדמה עצמה, ולא לבניינים שהוקמו עליה. לפיכך, המשתמשים נותרים בעלי בתיהם ודירותיהם, אך לא חלקותיהם.

מבנה ספציפי שכזה אופייני לחוק הקניין הפולני, שהתפתח בהשפעת האידיאולוגיה הסוציאליסטית. תועלת נצחית הונהגה בחוק מיום 14 ביולי 1961 על ניהול קרקעות בערים ובשיכונים כערובה לכך שנכסי קרקע בערים יישארו רכוש מדינה. נכון לעכשיו, הם מוסדרים על ידי הוראות חלק ב 'של הקוד האזרחי, חוק ניהול מקרקעין והחוק האחרון בנושא הפיכת זכות הניצול התמידי של קרקעות שפותחו לצורכי דיור לבעלות.

תשלום שנתי בגין שימוש תמידי

ניצול תמידי כפוף לחובת תשלום שני סוגי עמלות: הראשון (חד פעמי) והשנתי (מחזורי). סכומם נקבע על בסיס מחיר הנכס. במקרה של האגרה הראשונה, השיעור הוא 15-25% מערך זה, בעוד שסכום העמלות השנתיות תלוי במטרה שלשמה הוכנס הנכס לשימוש. במקרה של קרקעות הניתנות לצורכי דיור, השיעור הוא 1% מערכו.

תועלת נצחית אינה רכוש

למרות העובדה כי גם זכות הבעלות וגם זכות הניצול התמידית מהווים שני סוגים של זכויות בתנאים, הבעלות מציגה היקף רחב בהרבה ומבטיחה לבעלים וודאות רבה יותר בנכס.

הן מטלטלין והן מקרקעין עשויים להיות מושא של זכות הבעלות, בעוד שהניצול התמידי מוגבל רק לאדמות שבבעלות אוצר המדינה או יחידות ממשל מקומיות. יתר על כן, זכות הבעלות אינה כפופה למגבלת זמן, להבדיל משימוש תמידי, שיש לו מגבלת זמן. למרות שניתן להאריך אותה לתקופה נוספת, היא דורשת מהמשתמש להגיש בקשה מתאימה. עם זאת, ניתן לסרב למבקש להארכה בשל אינטרס חברתי חשוב.

זכויות הקניין מוגבלות רק על ידי החוק, עקרונות הדו-קיום החברתי והמטרה הסוציו-אקונומית של חוק זה. תועלת שימוש תמידית כפופה בנוסף להוראות הסכם שנחתם בצורה של שטר נוטריוני. אחרי הכל, הבעלות אינה מחייבת אתכם בתשלום דמי disposition.

הניסיון הראשון להתמודד עם חלוקת הזכויות המשולשת המשולשת

התקנות שהיו בתוקף מאז ה -1 בינואר אינן הגישה הראשונה להוצאת מוסד תועלת נצחית. כבר בשנת 2005. הפרלמנט העביר חוק שהפך את זכות הניצול התמידי לבעלות. אולם מהר התברר כי התקנות אינן מותאמות למציאות.

זה היה בעיקר על ההוראה להסבת קרקעות כמיקום של בנייני רב דירות (בעיקר גושי דירות). לצורך השינוי נדרשה הסכמתם של כל בעלי הדירות שהחזיקו במניות בזכות ניצול נצחי של קרקע זו. די היה בכך שבעל מניות אחד יסרב להשתתף בבקשה לסיכול התוכניות של כל האחרים והפניית התיק לבית המשפט. מצב עניינים זה היה בלתי הוגן באופן מוחלט כלפי תושבי הדירות בגושי דירות והביא להארכת הליך השינוי כולו.

מה משתנה הנוהל החדש להפיכת תועלת נצחית לבעלות?

ראשית כל, הענקת אדמות ניצול נצחיות הפכה לעובדה. המשמעות היא שגם בעלי דירות בבניינים מרובי דירות (אם לפחות מחצית מהמתחם בבלוק מיועדים למטרות מגורים) וגם בתים צמודי קרקע יקבלו בסופו של דבר בעלות על הקרקע מתחת לדירתם או לביתם, ובתנאים שווים.

מצד שני, הצד האפל של התיקון הוא החובה לשלם את אגרת הטרנספורמציה למשך 20 שנה מרגע הזכיינות. בפועל, המשמעות היא שבמשך 20 השנים הקרובות התושבים עדיין יצטרכו לשלם חשבונית מחזורית בסכום זהה לשווי האגרה השנתית בגין ניצול תמידי. רק שמו ישתנה.

עם זאת, ניתן לשלם את כל שווי עמלת ההמרה בבת אחת. פתרון זה מועיל במיוחד לבעלי נדל"ן הנמצאים על אדמות שבבעלות האוצר. ואז, אם הם מחליטים לשלם את העמלה הכוללת בשנה הראשונה לזכיינות, הם יכולים לנצל עד 60% מההנחה. עם זאת, בכל שנה ערכו יירד ב -10%. עם זאת, אם הבעלים לא יקבל אישור על המרת ניצול תמידי לבעלות עד סוף 2019, ההנחה תחול עליו עד פברואר 2020.

התקנות החדשות מחזקות את עמדת התושבים

זכות הבעלות בהחלט חזקה מזכות השימוש הנצחית ואינה דורשת חידושה לאחר כמה עשרות שנים. זכיינות השנה חיזקה משמעותית את זכותם של כ -2.5 מיליון משפחות לבתיהם ודירותיהם. בנוסף, חובת תשלום האגרות השנתיות תיעלם תוך 20 שנה לכל היותר.

ווייטק גאצ'יארז

עורך דין בעל כשרון לכתיבה, הוא עוסק בעריכת מאמרים משפטיים מומחים העוסקים בסוגיות דיני הבנייה וענפיו האחרים. בעבודה הוא מתמקד בקורא, מתרגם את הכללים המורכבים של החקיקה הפולנית לשפה פשוטה וקריאה. הוא משלב את הידע והניסיון שנצבר מעבודה במשרדי עורכי דין, עם סדנת כתיבה שפותחה כל העת וידע אודות יצירת תוכן באינטרנט.